【经济思维】以房养学,澳洲若晨集团微信公众号文章

以房养学，顾名思义就是通过在海外购买房产，通过房产所带来的升值回报来补贴在海外留学期间的花费。

近几年来，随着出国留学的人数节节攀升，面对高昂的学费还有生活杂费，家长们想出了通过投资来弥补子女的留学成本的方法。以房养学的操作方式就是在子女留学的所在城市购置一套房产，给子女提供一个稳定的居所的同时，通过留学期间的房产升值把几年的学费赚回来。除此之外，通过出租多余的房间所产生的租金收益也是一笔可观的额外收入。

用一个公式来形容就是：以房养学=免费上学+免费住宿+资金盈利

但是，以房养学的实现和留学所在国家的国情密切相关。幸运的是，得益于留学生经济和房地产的发展，以房养学在澳洲既有政策保护，又有市场支撑。

是什么保障了澳洲“以房养学”的可行性？

稳步增值的房地产市场

澳大利亚稳定的政治结构，健康的经济体制令其成为最受世界范围内投资者关注的国家之一。

自1965年至2009年，澳洲平均房价一直以每年近10%的增速稳步上升，平均每7-8年翻一倍。

2008-2010金融危机期间，在政府的有效调控下，澳洲平均房价的受影响程度远小于美国欧洲等地区。而且在政府于2009年出台了相关政策后，澳洲全国范围内房地产市场迅速走出了金融危机的阴影，重新进入了更快的增长阶段。值得一提的是，悉尼房市在经济危机期间的逆势而上令全世界瞩目，在市场去求，房价上涨，总贷款量都是唯一一个上涨的城市。

根据世界最大的房地产数据机构CoreLogic的数据显示，2013年与2014年澳洲各省首府城市的平均房价上涨近10%。所有首府城市中，新南威尔士州(NSW)首府城市悉尼(Sydney)在近几年均以13%左右的涨幅领跑。

紧俏的市场供需和法律保护

澳洲的房产价值得以稳步升高，其根本原因也是长年供不应求导致的，根据澳洲国家统计局报告显示，作为留学和移民的最热门省份，新南威尔士州每年需要40000套住宅，而每年的新房开工量则在6000到10000套之间，远低于需求水平，根本无法满足需求。

作为留学热门国家，澳洲每年吸引来的留学生也越来越多。根据澳洲教育部的数据显示，截止2014年7月，近50万海外留学生中，有接近3成是中国留学生。不断增加的移民配额，还有日益庞大的留学产业，意味着购买的房产永远不用担心找不到租客。这也是为什么相比于北京、上海等国内大城市，澳洲居民住宅的空置率可以长年保持在2%以下，新州再次摘得头魁，是全国最低。

澳洲及安全的租房体系也充分保护了投资者们的权益。澳洲人都有一个信用账户，中介会先查阅该租户的以往记录再考虑是否租凭。在租客入住之前，中介会对房屋进行内外的拍照，租客离开房子时，必须将房屋的面貌恢复到入住之前，否则会被扣定金。澳洲房租每两周交付一次，如果房客有几个礼拜拖欠了房租，中介会立即终止该租客的合约，同时没收其定金。

汇率变动带来的额外收益

除了澳洲长期以来的旺盛需求带来的房价上涨之外，澳元兑人民币汇率的变化也可能会给投资者们带来额外的惊喜。

2008年10月27日澳元兑人民币跌到了近15年的最低点1:4.12。2011年5月2日则达到了历史最高点1:7.10。一套60万澳元的房产，哪怕完全不升值，投资者也可以在汇率上赚将近180万人民币。如果按照每年10%的涨幅计算，60万的房子会增值到76万，那么总收益则达到了惊人的292.4万人民币！而收获这些回报所需要的投资仅为12-18万澳元，按当时的汇率则是49-74万人民币。