澳洲房屋贷款基础知识和术语详解

澳洲的房贷市场非常成熟，提供房贷的金融机构有很多。它们包括了：银行、信用社、非银行机构基金、贷款公司等等。可供选择的产品更是多种多样。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子花的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定，一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要才能做出一个对自己最有利的决定。

下面这些术语是会经常出现的贷款产品并翻译成中文并加以进一步说明。

一、房屋贷款

1. 貸款額
   
   通常來說，貸款機購會在貸款人還息能力許可的範圍內發放房子的價值的80%的貸款。有些時候可以達到85%。
   
   

2. Comparison Rate
   
   Comparison Rate 的计算方法比较复杂。它就是把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等都计入贷款利率，所以通常这个rate比只看贷款利率要更客观真实，但是，这个Comparison rate通常基于一定的贷款金额计算的，贷款金额不同，这个rate也不同于银行给的rate，而且现在不少银行把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去，而这种隐形的优惠是没有办法从Comparison Rate 中反映出来的，所以在比较时也要避免过分迷信这个rate。
   
   

3. 房屋贷款保险（LMI – Loan Mortgage Insurance）
   
   大部分银行产品是要求贷款金额超过80%必须买保险，有的银行产品是贷款金额超过85%必须买保险。为超过那部分贷款购买买房屋贷款保险是保证在贷款人无力偿还贷款的情况下，由保险公司来赔偿贷款银行, 是保护银行利益的一种保险。
   
   

4. 贷款费用
   
   贷款的费用很多：省政府的印花税，银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用：年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用：中止和约费（如果在不到规定时间内中止贷款）、结束贷款费（loan discharge fee）等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小，很多是可以商量的。
   
   

5. Split Loan
   
   一个房贷分为两个或多个小帐号，每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。好处：如果利息上升，一部分的固定利息会给贷款人一定的保障；但是如果利息跌了，浮动利息的部分就得益了。坏处：每个账户的贷款额比总贷款额低了，所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。
   
   

6. Redraw
   
   贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw 功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。
   
   例如：贷款总额 40 万。2 年后按照银行计算贷款应该还有 38 万。但是因为贷款人为了少还利息多还了8万，所以实际贷款额为30万了。那么通过 redraw，贷款人可以把这8万取出。
   
   

7. Offset
   
   Offset 功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和 redraw 近似，但是更方便灵活。例如贷款账号欠 40万，另一个和这个贷款相连接的offset银行帐号里有 5 万。需要付的利息是 35 万的利息，因为 40 万 – 5万 = 35万。
   
   

8. 额外还款 (Extra Repayment)
   
   通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。
   
   如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款，那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款，如果可以有没有数额限制。
   
   

9. 可转移性贷款 (Loan Portability)
   
   这个功能的主要用处为：如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产，不用从新申请房贷，现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付，比如把第一套卖掉还钱。
   
   

10. Line of Credit (LOC)
    
    Line of credit 属于 interest only 贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上，而不是从别的户头上收取。LOC 通常被用于投资方面。
    
    

11. Refinance
    
    Refinance是把现有的贷款合同终止，重新申请贷款。这样做的目的主要为了得到更好的利率或者在房子升值后套现出更多的现金，通常有一些相关的费用。
    
    浮动利率的产品通常比较灵活。Fix利率的通常有2到5年期限，的过了这个期限，就没有罚款。换银行就要有一个 title transfer 和loan discharge 的费用。如果你已经用了professional package，只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分，剩下的哪怕年限不到也不用手续费。
    
    

12. 抵押（Collateral）
    
    房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候，贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套，贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利，但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做，要注意看清贷款合同。
    
    

13. 专业套餐 (Professional Package)
    
    名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是：
    
    i) 用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同，从$199-$599不等。
    
    ii) 用户可以享用一系列产品和服务的优惠。包括：
    
    a. 贷款享受较低的利息，免去开户和估价等等费用。
    b. 相关的账号免去月费、手续费等等。
    c. 免年费的金卡。
    d. 免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。
    e. 一个professional package下面可以有多个不同的账号。
    
    iii) 用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣，股票交易收费的折扣。Margin loan 的利息低 0.2% 等等。
    
    iv) 用户如果想要在 4-5 年之内中止贷款合同，那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是$1000-$2000，具体请询问自己的贷款机构。

二、基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱，但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种：

1. 浮动利息(Variable Interest) – 顾名思义，浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响，同步变化。一般会有点折扣。
   
   

2. 固定利息(Fixed Interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。
   
   

3. 蜜月期利息(Honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息，折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种：

1. Interest Only – 只还利息不还本。

2. Principle and Interest – 还本还息。