【买房特辑】一杯咖啡换来的房子

2015年08月14日 阿德莱德房产


中国有句古话:小富由俭,大福由天。意思是小富可以考节衣缩食一点一点节约积累出来,大福的话,大概就需要靠运气和机遇了。




如果每天少喝一杯咖啡,这算标准的小节俭吧?那如果告诉你在澳洲的制度下这样一杯咖啡完全可以换一栋花园别墅你相信吗?这种好事儿太像传销和虚假广告?那么我们明细列出来计算一下。


在阿德莱德,我们以一套全新 House & Land Package为例。四十五万澳元的预算,买一套三卧的全新房是妥妥儿的吧(如果您不选在房价太夸张的区域)。


四十五万中土地占25万,房子本身20万。而这20万中,三万算作装修钱(例如水龙头,浴缸的花费),十七万作为房子本身的建造费。



在澳洲,这种所谓的‘装修’是可以按照7-10年折旧的,折旧率按7年大约15%一年。而房子从全新开始,折旧率是40年,也就是说2.5%一年。

那么房子一共每年因为折旧少掉的价值是:
$30,000 × 15% + $170,000 × 2.5% = $8750

这是折旧没错,不过这个数字并不需要你从口袋里掏出一分钱,是在计算是的折旧,我们可以叫它 Paper Loss(账面损失)。


那房子本身贷款,作为投资,我们就算作100%贷款(中国人传统观念常常怕欠钱,但其实澳洲人通常是能贷多少贷多少,保证自己的现金流用钱去生更多钱,这个咱们可以之后讲)。贷款的利率我们这里极其不乐观的算作5.2%。大家可以随便google或者百度一下现在澳洲的汇率,或者看下图直接从搜索栏第一个结果截图的,就知道事实上现在利率真是历史最低好时机。

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那么一年还的贷款利率就是:
$450,000 × 5.2% = $23,400

那么这个钱,就确实是实实在在要拿出来的了。


但投资房,这个房子买了不是放着长草的啊,一个全新的三卧房Townhouse,租金算$410一周绝对是很悲观的吧。然后我们再把所有可能的花费加上,物业管理费,按照现在市场收费,差不多是 $410 × 6.6% = $27.06,我们就算成$50,Council Rate折合一周$40的样子,那一周租金进口袋的会是:
$410 - $50 - $40 = $320

一年进口袋的就是:$320 × 52 = $16,640


把所有收支汇总:

-$8750 (账面损失) – $23,400 (实际贷款利息支出) + $16,640 (租金收益) = - $15,510


这时候,看起来每年得出钱的,还是一万多澳元呢。那么现在,为什么在澳洲可以完成一杯咖啡钱买房的时候到了。


退税 – 澳洲每年是可以个人退税的。那么作为投资客,你投资的房产收支一汇总,看起来账面是亏损的,所以你的税金也会有抵扣。



澳洲税级
$0 – $18,2000%
$18,201 – $37,00019%
$37,001 – $80,00032.5%
$80,001 – $180,00037%
Over $180,00045%

$0 – $18,2000%


比如你的收入是$60,000一年,那么根据上图的税级,这看起来出去的 $15,510帮您扣掉的税金是:

$ 15,510 × 32.5% = $5,040.75

*您的个人情况可以有多少税金抵扣,怎样投资房产能帮您避税,请联系世代地产中介


如果您收入在更高的税级,那么这个带来的税金减免就更多了,而没这套房的话,不好意思,那就没实实在在的几千块了。

把这因为投资房产带来的 $5040.75带入之前一年的为这套房子花的钱里。


我们有 $8750的钱,是从来不需要掏出一分钱的,是纸面上的。所以一年实际需要拿出来的钱是

$15,510 - $8,750 - $5040.75 = $1719.25


没有首付,所有数字取值都可以说很是‘悲观’,每天您为一套全新三卧别墅出的钱是:

$1719.25 ÷ 365 = $4.71

约等于一杯星巴克,一个冰淇淋。

更不要忘了,这套房产会升值啊。所以不管吃饭睡觉,这套房子无时无刻在帮您赚取更多的$$$.



*每位投资客个人状况不同,投资目的不同,本文仅提供思路。如果您想知道更多详情,欢迎联系世代地产为您量身打造最佳房产生财方案。

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