文 / James Tong

2月10日，澳房汇开了一个寻找房市投资“爆款”的讲座。

本来我并不打算把讲的内容写出来的，因为那其实不是严格意义上的讲座，而是澳房汇的一次新年聚会。

而且那天在开讲之前，我也说明了一下：“我讲的内容不是卖项目，也没有鸡汤，房市不好的时候我不会硬说很好，鼓励大家入市买房。这儿主要是分享一些思路和想法。其中有些观点和看法在聚会时说说可以，在外面刻意宣传并不合适”。

可是有些迟到听了后面的同学很想我把前面的再说一说，也有一些没能前来的朋友请求分享PPT，所以我想这里还是把几个主要的观点再总结一下。而应该有所保留的部分，这儿也会省略。

这个聚会，我主要是围绕如何寻找房地产中的“爆款”这个话题讲了几个方面的内容：

首先是关于澳洲人的财富组成。

CoreLogic刚刚更新了统计，澳洲人的财富主要集中在四个方面：住宅投资有7.5万亿，退休金有2.5万亿，股票有1.8万亿，商业地产有0.948万亿。

住宅房地产是最大的财富集中领域，任何政党上台，都不可能把房市推倒。但房市长得太快，政府必须推出一些短期政策，照顾一下弱势群体。问题是这些短期政策往往前后矛盾，所以政府也会小心翼翼，紧张关注。最近财长放风说，有需要的时候，限贷的政策也有可能结束就是这个道理。

另外我用一组数字给大家出了一道题：澳洲现在房子的总数是990万，现有人口2,460万。按照国家发展的长期战略，28年后，人口规模要达到4,250万，那么，每年该建多少房子？

答案是：如果按现在人口的比例每户2.48人算(未来大概率是更低)，到了2046年，澳洲要有1,713万套房子，减去现有990万套，需要新建723万套。每年该建25.8万套。

算这条题有什么意义呢？这是告诉大家，根据HIA的统计，即使在我们建房最高峰的2015-16年，也只完成了23.1万套，我们还远没有达到所需的数目。无论是投资出租、还是自住养老，我们的住房建设是不可能、也不应该放缓的。

这儿插一句，前几天前总理艾伯特提出，要把移民从每年19万减到10.5万，并且坚持 4、5年，为房市和基础建设减压。他这样说，我想也会是现任移民部长的意思，艾伯特只是帮口造势而已。那么短期的政策就是28年后我们不要这么多人了，但人口老化的问题又如何解决呢？

如果我们细心观察，政府总会因为各种各样的原因，出现长期政策和短期政策不一致的漏洞。这就是处理好投机和投资的关系来获利的机会。

根据以往的认知，对于长期持有而获利的行为，我们会赋予一个正面意义的词叫“投资”，对于短期赚取差价套利的行为，则会送上一个带有贬义的词叫“投机”；凡是赚取租金收入的，是正当“投资”，凡是博取资本差额的、是应该被打压的“炒房投机”，投机分子亏本是“罪有应得”，甚至有人称澳洲的房市已经是“庞氏骗局”。

但寻找房地产“爆款”的方法，应该是不去考究这些用辞的褒义、贬义，只要找到短期很清楚有获利的机会、长期又很符合政府方向和策略的项目就对了。

中国的房市现在出现了两个“任大炮”，恒大的任泽平是“任二炮”，他总结房市说：“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。而正牌“任大炮”任志强说：“短期看政策、中期看政策、长期还看政策”。他俩的话都很有道理，而且在澳洲也适用。

一般来说，在房市中，能见到的“投机转投资”项目有：幼儿园、退休村，或农地改用途再分地出售，而真正的风口，在于“房地产+”，也就是在澳洲优质产业支持下发展房地产，比如农业贸易、科技教育、生态旅游等。

我们也物色到一些“投机转投资”的项目，有兴趣的朋友可联系我，或加入我们的“澳房投资群”

这里还要再一次感谢CNPower, 感谢Carson Capital, 感谢香天下火锅悉尼店，感谢GIQCI。当然，更感谢热情支持的朋友们。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席