每日地产 | APRA取消投资房贷款年增幅限制,房市怎么走?

2018年04月29日 每日地产ozreal



近日,APRA宣布将于2018年7月1日起取消银行投资房贷款年增幅10%的限额。这距离该政策首次出台的2014年底已经过去了3年多,距离其宣布30%只还利息贷款限制过去了一年出头,距离澳洲房地产市场的风向标--悉尼2017年9月首次录得房价下跌过去了8个月。



政策出台后的两次房价下行


从市场反应来看,以笔者对悉尼的观察为例,最近这几年有两次较为明显的“房价冷淡时期”。第一次发生在2015年3季度到2016年初,当时APRA关于银行投资房贷款年增幅10%的限额政策已经实行了近1年,而另外一个重磅政策就是逐步停止海外收入贷款。因此笔者认为,后者才是促使该时段房价冷却的主要原因。


这个冷却期很短,随着海外投资者退却,澳洲本土的投资者快速进入市场,取而代之。悉尼房价在2016-2017年度再次获得了不错的增长。这时APRA把矛头指向了只还利息类贷款,在2017年3月为其设置了新增只还利息贷款不能超过总贷款30%的限额,这个政策使得悉尼进入了到目前为止长达8个月的房价下跌期。


从下面来源于澳洲统计局的图表可以看到,澳洲房价的整体表现情况和上述悉尼的表现情况基本一致。在2016年1季度和2017年3季度,分别录得负增长。



怎么样的调控更加有效?


我们再来看银行新增贷款中只还利息贷款的比例,从2010年开始到2014年底,逐步走高,随着APRA 10%的投资房贷款年增幅限制政策的推出,开始下行,但在2016年下半年,又有一波上扬,这正是对应了当时的房价上涨。随后2017年3月开始,APRA只还利息贷款30%限制的出台,使得该类贷款的比例直线下滑到历史新低15%左右,而对应的正是最近悉尼这次漫长的房价下跌时期。由此可见,控制只还利息贷款的比率,更有效地掌控了房价的波动。



在过去的10年间,其实投资房贷款年增幅超过10%的时候并不多。由下图的数据可以看出,仅仅在2014到2015年间有超过该数值。结合上文的内容,这样是否可以说APRA 10%的限额是否意义不大呢?答案是否定的,这个政策其实是有类似风向标的意义,它只是一个先行的政策,出台后,银行马上会闻风而动,制定相应的贷款政策,比如借款人实际支出的考核,借款人要修改贷款性质必须提供相应的证据等等,所以以前疏于考察的漏洞,都被一一填补,使得借款的条件变得更为严苛,同时,对物业的估价也趋于保守,压缩了贷款的额度,再加上对各类贷款产品的利率有目的性的调整,使得它们在总贷款中的比例能灵活变化,以符合APRA的要求。这样一套组合拳下来,监管机构自然能在一定程度上有效地调控房价。



另外从图表可以看出,投资房贷款增速和澳洲整体房价增速的正相关趋势非常明显,而在近两年,基本已经到了近十年来的新低。按照10%投资房增幅限制政策是风向标的话,那么,取消这个限制也使得不少业内人士猜测在不久的将来,只还利息贷款30%的限制也会被取消。


澳洲需要一个稳健的地产市场


当然,这不是回到过去。因为在银行政策查漏补缺后,整个信贷系统已经有了很大的改观,澳洲房地产未来的上涨会变得更加稳健。


对于一个普通的家庭来说,物业毫无疑问是最大的一笔投资,很多情况下甚至是唯一的一笔投资。即使是首次置业者,房价下跌和政府的扶助能够使得他们买上房子,这是好事。但是当他们拥有物业之后,房价再下跌对他们来说,就是煎熬了。所以,稳定上行的房地产市场,是符合绝大多数人的意愿的。


如果你不这样认为,那么看看2018年初的时候数字货币(比特币)热潮的情景就知道了,当时每天要在澳洲各交易所开户转账的投资者不计其数,很快澳洲各大银行就限制甚至关闭了这些转账的接口。当然后来数字货币价格一泻千里,不管银行的初衷是怎样,至少在一定程度上保护了很多投资者的财产安全。那情景就像是,银行在劝大家说:外面很危险,你们还是回到低风险的房产投资上面来吧。


本文首发于《澳大利亚人报The Australian》中文网


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作者:梁杰夫

每日地产联合创始人,房产专栏作者





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