房产税来了,降房价有戏吗?

2018年03月12日 海外房产


                         


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聚焦房产税

近日,关于房地产税征收的讨论不绝于耳。3月7日傍晚,SOHO中国董事长潘石屹在个人微博上表示,房地产税出台一定会影响房价,房屋空置率、房价都会降。


关于具体细则,潘石屹的看法是该减免的一定要大幅度减免,第一套房子绝对不能收,第二套房子也不应该征,三套、四套、五套以上房子的人多的是,赶紧去征他们的税。

此外,潘石屹也表示,要立法先行,就别试点了,同时充分授权,就是地方税,地方说了算,让每个城市每个省自己去收,分步实施,就是有条件的就征,没条件的就别征了,征的鸡飞狗跳的也征不上来。

对于出台的具体时间,潘石屹认为:“只要有权威的文件、权威的人说出来,就会加快房地产税出台,就会影响市场,房价就会降,影响人们对房价的预期。”


现在房地产税是最敏感的话题、最牵动人心,就像10年前、15年前最牵动人心的是房价、房奴的问题一样。按照我个人粗浅的理解,房地产税出台一定会影响房价,房屋空置率、房价都会降。


中国的税高,房地产的税收体系基本没有改过,除了20多年前推出的土地增值税以外,所以现在房地产的税收政策有很多不适应行业现状的地方。所以才要改革,推出房地产税,就是要增加持有环节的税,减少建设和流通环节的税。房地产税出台符合“房子是用来住的,不是用来炒的”这个大方向。要让大家知道,持有房子也是有成本的,不要老想着房价一定会涨。


各位领导到现在为止都对房地产税讲话了,我个人的理解是:


一、立法先行,就别试点了。


二、充分授权,就是地方税,地方说了算,让每个城市每个省自己去收。


三、分步实施,就是有条件的就征,没条件的就别征了,征的鸡飞狗跳的也征不上来。该减免的一定要大幅度减免,第一套房子绝对不能收,第二套房子也不应该征,三套、四套、五套以上房子的人多的是,赶紧去征他们的税。


我认真读了各位领导的讲话,但就是没找到具体时间,但是这个出台时间其实也不重要,只要有权威的文件、权威的人说出来,就会加快房地产税出台,就会影响市场,房价就会降,影响人们对房价的预期。


潘石屹还补充说道:房地产商一般讲话都比较实惠。尽说一些对行业有利的话和建议。这次我尽力说的公正一些。但是否公正,是对是错?让市场和时间去评说吧!

潘石屹是房地产税的坚定支持者。早在2013年,潘石屹就发微博称:“2014年1月1日起全国每户第三套以上所有住房,收原值1%的房产税。明天房价马上降。”

2016年12月,潘石屹、张欣夫妇在美国麻省理工讲座。谈到中国楼市问题,潘石屹称,出台房产税是必要的,否则将造成巨大的浪费。张欣亦认为,中国房价高企的一个原因就是持有成本低。“我知道北京有人买一百套房,自己只住一套。”潘石屹说。

2017年8月,潘石屹在接受媒体采访时也曾表示,一出房产税,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?

潘石屹最新言论的出炉,与财政部官员关于房地产税的解读有一定关系。

3月7日上午8时50分在梅地亚中心多功能厅举行记者会,邀请财政部部长肖捷,副部长史耀斌、胡静林就“财税改革和财政工作”相关问题回答中外记者提问。

这条新闻被广泛解读为:“房地产税”真的要来了!

这位副部长谈到的关于“房地产税”征收的制度安排,公众有诸多疑惑。就有业界专家向副部长提出了8个问题。


01


史部长,您提到了房地产税是大多数国家普遍采用的税收制度,或者是一个税种。

是的,不错。但我的问题是:全世界绝大多数国家,都承认土地私有。全世界不承认土地私有的国家有几个呢?

据我所知,不承认土地私有的国家,除中国大陆以外,最多不过5个。这几个国家的名字我就不一一列出来了,众所周知。也许我孤陋寡闻,如果多于5个,请您告诉我。

这个问题如果和大多数国家一致,房地产税合法性瞬间成立。


2


史部长,和第一个问题一样,您说大多数国家都实行了房地产税制度。

是的,不错。我的问题是:政府独家垄断土地使用权,且收取高额土地出让金,大多数国家是这样吗?

土地出让金的含义是什么?

是租金?如果是租金,那就彻底否定了土地的产权性质。

是税收?如果是税收,那么就违反了税法的基本原则:不能在税上再征税。

还是什么费用?如果是费用,如此高额的费用,有法律依据吗?


3


史部长,您说房地产税将按照评估值来征收。

我的问题是:如果现在100万买的一套房子,在第69年的时候,假定它的评估值是1000万。中国民用建筑设计寿命只有50年,到第69年的时候,不是危房已经不错了,房子已经不值钱了,所谓的价值是土地的价值。如果每年要交1%的房地产税,那么业主每年要交10万元。

但是第二年,就是到第70年的时候,土地使用期到了,土地使用权结束了。您可能会告诉我,《物权法》已经规定了住宅土地使用权自动续约。但我的问题是,自动续约免费吗?如果免费自动续约的话,那不是等于土地私有化了吗?如果那时还需要再交一笔土地出让金的话,那凭什么要让业主为土地增值付出二次代价呢?


4


史部长,按照您的说法,所有的工商业住房和个人住房,都会按照评估值来征税。

我的问题是:中国的所有住房普查清楚了吗?一共有多少种?这项评估谁来做?需要做多少年?需要多少人多少机构来做这件事?

迄今为止,没有任何机构声称掌握了全国所有存量住房的数据。中国住房种类繁多,商品房、房改房、经济适用房、公租房、廉租房、部队专用房、机关专用房、人才房、回迁房、小产权房……据说有20多种。几年前,任志强算过,按照我们现有的评估师全部评估一遍,大约需要100到150年时间。


5


史部长,您说房地产税属于地方税,它的收入归属地方政府。地方政府用这些收入来满足比如教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样一些支出。

不错,这个很好。我的问题是:在人们购买商品房的时候,其中很大一部分成本是土地出让金(看似开发商交给了政府,实际上是由购房者买单)。这个收入,难道不也是用于地方政府的教育、治安和其他一些公共基础设施建设的开支吗?一次性收取了70年的还不够吗?


6


史部长,您谈到了“我们前几年也进行过试点,应该说也积累了一些经验”。

我的问题是:上海和重庆房产税试点已经七年多了,有法律依据吗?您可千万别告诉我是根据1986年的《房产税暂行条例》执行的。上海和重庆收的房产税,是偷换概念的房产税,和1986年《暂行条例》的房产税完全不是一回事儿。那时是按照买入价打七折征收的,且个人住房是免征的,这您比我清楚。

从2011年试点到现在,已经七年多的时间了,试点到底是成功还是失败呢?积累的是经验还是教训呢?


7


史部长,您说合理降低房地产建设交易环节的一些税费负担。

我的问题是:您说的这些税费负担,包括土地出让金吗?我以为,如果取消土地出让金,那么收取房地产税的合法性和合理性也瞬间成立。

但对之前购置的含土地出让金的,中国很多城市价格极高的商品房,还能再收取房地产税吗?


8


史部长,您谈到了中国有中国的国情,我们会按照中国的国情,从中国的国情出发,来合理设计我们房地产税制度。

我的问题是:中国房地产市场最大的国情是什么?土地国有,政府独家垄断土地出让,收取高额土地出让金。这是不是中国房地产市场最大的国情?


假如中国有房产税,拥有100套房会怎么样?


财经评论员齐俊杰曾为此计算过:

100套房子什么概念,如果北京房价500万一套的均价计算,这哥们光房产就价值5个亿。而如果按照每套房1万元月租金计算,他一个月就收入100万,年租金收入超过千万,而如果他不出租,每年产生的物业费供暖费,平均仅每套房5000元,一年也不过是50万元。50万对于一个5个亿市值的房子来说,持有成本只不过万分之一。那么如果按照潘总所说,征收房产税呢?


我们先看看,这人如果在美国会怎么样,美国伊利诺伊州房产税最高达到2.67%,而在纽约州则也超过了2.5%,新罕布什尔州和新泽西也都在2.5%附近,而且美国是每套房都收,如果按照这个税率,100套房子,一年交2.5%的房产税,总市值5亿,一年交税将超过1250万元。月支出超过100万,可见几乎所有的房租收入,都被房产税吃掉了。这哥们拿着房子,根本没赚到钱,而且还如履薄冰,一旦哪个房客没伺候好,要是突然不足了,房子空上几个月,这损失可就大了去了。

当然这是美国税率最高的地方,还有些地方税率比较低,比如收入比较高的德州,税率反而比较低只有1.81%,而夏威夷一个旅游城市就更便宜了,只有0.31%。在这买房的人本就少,房子有的是还很便宜。所以这么算下来,按照德州的税率计算比较靠谱,美国房产税大部分地区都是1-2%的税率,也就是说他一年的税也得有500万-1000万之间,平均每月50-100万的持有成本。

至于他能不能把租金涨一倍?有租房经验的朋友都知道,即使在北上广深的核心城市,如果房东给你的租金涨一倍,你会接受吗?我宁愿搬远一点,早起一点,不是我不想租,而是真租不起啊!500万的房子,他月租2万,基本上没可能,因为平均收入才1万,月租两万,他就基本上只有闲置的份了。而闲置了,就要房东自己去交房产税,所以房东宁可降价也要尽快租出去。所以,租金不但不会涨,弄不好还会降下来。因为之前的空置房都不敢再空置了。


房地产税真的要来了,谁最害怕?


在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

盲目购买了旅游物业、养老地产的人

伤害指数★★★★

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

伤害指数★★★★

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。


加杠杆、超承受能力买多套房的白领

伤害指数★★★★

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

在三四线城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★★★★

相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数★★★★★★

房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。


结语:

现在,距离房地产税法的出台还有一段时间,对人们来说,最重要的是做好心理准备。收税、用税,关键不在此,而在于取之有道、用之有理,确保公平正义。



来源:丁建刚房产、21财闻汇、水木然

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