布里斯班房产市场预测

布里斯班很有可能在接下来的五年中在房地产市场成为表现最佳的首府城市。澳大利亚第三大首府城市的房屋价值在过去十年以每年1.2％的速度增长;这是通胀速度的一半，并大大低于过去十年的年均涨幅平均为6.3％和5.9％的悉尼和墨尔本。

布里斯班的房屋市场将不会仅仅因为其他城市表现不佳而受到影响，并且澳大利亚首府城市之间的定价相对差距可能是吸引住房需求的因素之一。在2017年11月底，悉尼房屋价值比布里斯班高102％，比墨尔本高出57％。根据家庭收入的中位数，悉尼家庭的收入仅比布里斯班家庭高出12.9％，墨尔本的收入实际上比布里斯班还要低0.7％。

显然，布里斯班的家庭负担能力并不像其他大城市那样受到影响。这也可以从更正式的负担能力措施中看出来，在悉尼，房价和年收入的比例为9.1，墨尔本为7.5，布里斯班为5.9。

重要的是，各种经济和人口增长可能会成为支持整个布里斯班市场条件改善的重要因素，包括经济和人口趋势，以及悉尼和墨尔本这两大城市的表现稍显不足，这都将为布里斯班提供较好的基准。

此外，昆州的海外和州际的人口增长率正在上升，特别是布里斯班这座澳洲第三大城市。净州际移民是昆士兰州发展的主要因素，并且，昆州也是澳洲八年半的时间里吸引来自其他地区最多移民的州。昆士兰州的国内净移民现在是所有州中最高的，自2013年6月以来首次超过维多利亚州。也就是说大批的悉尼和墨尔本本地居民也选择迁移至布里斯班生活。

昆士兰州的就业市场也在加强，全州的就业增长是全澳洲中增长最快的。根据趋势数据，截至2017年11月，就业增长率达到4.8％，远高于其他地区。以原始数字计算，过去一年昆士兰州创造了113,000个就业岗位，超过新南威尔士州（111,000）和维多利亚州（94,000）。

就业是房地产市场火热不可或缺的重要组成部分，强大的劳动力是布里斯班房地产市场火热的一个关键组成部分。就业率的改善，高迁移率以及可负担性的组合是强化住房市场条件的坚实秘诀。

另一份由国际大型地产服务公司CBRE世邦魏理仕发表的调查报告中也提到了布里斯班房产的可负担性远高于悉尼和墨尔本，同时报告中还指出布里斯班乃至昆士兰州已经显现出许多经济繁荣的迹象，所有的调查结果都预示着一场经济腾飞的大戏随时都可能上演。布里斯班的房市也将在经历一个涨跌周期后触底反弹！

省际移民数量和房地产价格曲线图 （摘自Australia ViewPoint – Sun rising in the sunshine state November 2017）

参考上面这张曲线图，就会发现一个有趣的事实。在过去的20年间，省际移民人数在2002年达到过一个高峰，差不多有4万人在当年来到昆士兰。当时，布里斯班的房价只有悉尼的43%左右，也是一个历史低点。经过15年的发展，布里斯班和悉尼房价的差距越来越大，在2017年再次达到了43%的历史低点。这也预示着布里斯班房产周期的新起点，布里斯班房价即将触底反弹，持续增长拉近与悉尼房价的差距。

从以上的分析和报告中来看，布里斯班在未来几年房产市场状况会有很大的改观，增长率虽不一定会达到近年来悉尼和墨尔本增长的高度，但房产市场即将触底反弹是不争的事实。且以布里斯班目前的发展状况来看，稳步慢行，一步步发展才是这个城市的魅力所在，他不会像悉尼墨尔本那样大起大落，但始终维持着自己发展的脚步。