事先说明一下，我是在澳洲学建筑的，在悉尼的建筑公司都有过5年工作经验，自己手上做过的residential house project 累积超过300个。通过长期和客户以及council的交流，加上做过了各种类型的case, 了解了很多关于House各式各类的问题。自己历经千辛万苦，也在悉尼建了自己的第一个House。希望通过这一个帖子，帮助大家了解以下的基本问题：

1. 一手House还是二手house？
2. 加建还是新建？
3. 审批过程是怎样的？

问题一：怎么样选择House？

一手House VS二手House
和公寓一样，House也有新房和二手的区别。究竟是买哪一种好呢？

House的价格=土地的价格+房屋的价格

大家都知道，House增值的不是上面的房子，而是土地。决定土地价格最关键的因素还是location 和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。Location大家都了解，不同的区，不同的街道，价格都千差万别。土地所属的zoning, 面积，面宽，朝向，出房率，平整程度，形状， road access，有没有easement等等都是需要综合考虑的。
房屋的价格由房屋结构，材料和人工成本决定。

现在的全新House，要么是偏远地区的land house package。 要么是买下现有土地推倒重建的项目。如果是真心认可那些偏远地区，那选择land house package 没有问题；推到重建的项目意味着至少比邻居家多花40-60万买房子，土地和建筑造价都花费不少，没有太大意义。多嘴一句，在笔者看来，townhouse和villa 和底楼带院的跃层公寓没区别，土地的价值完全没有体现，价格还没有优势。除非是有稀缺性或者特殊的客户群体，类似city附近区域的terrace house. 希望大家不要盲目选择townhouse和villa， 仅仅因为带地。

二手House的最大优点是选择面广，不管哪个区，哪条街，二手House的选择都比较多，这个是House的主流市场。买二手House是一个漫长的过程，合适的suburb, 合适的价格，合适的大小，在悉尼今天火热的市场下，已经不太有慢慢考虑的时间了，往往是你还在想怎么和vendor讲价，别的买家已经恨不得加价beat你的，更不要说膈应人Auction。为了赶快入市，很多人买的House并不是自己最满意的。但是毕竟House一般都是自住的，是自己要住好多年的家，一定得符合自己的要求和审美。 这种时候就有两个选择：1. 推掉重建 2. 翻新、加建扩建。
问题二：加建还是新建？

现在来分析一下这两种选择的优劣。
自己建House的好处：完全满足自己的需求和喜好
自己建House的缺点：在施工过程中，如果要贷款， 需要支付其中所产生的贷款利息。 施工过程一般为半年到1年， 还需要承担施工过程中，自己租房所产生的费用。
什么人适合选择自己重建House呢？
老房子从结构到设计没有任何可以保留的意义，对自己心中的house有执着的追求和向往，经济情况允许。

还有一种大部分人选择的，比较适中的选择。 Alteration + Renovation
虽然从每平方米造价来说，extension肯定是比新建贵，但是因为保留了一部分原有结构，整体工程造价还是比新建便宜不少的，尤其现在有很多extension的时候户主可以居住在房屋里面，加建工程不影响户主的日常生活，是现在大部分人理性选择后的结果。

Extension 也有很多种类，二层的加建肯定是比平层的加建每平米造价高，但是加建二层会是房屋品质有一个比较大的提升，在resale的时候也比较有优势。

现在很多人说的granny flat是加建里面最简单和常见的一种，属于affordable rental house, 只要土地面积，现有建筑面积合适，所有house都是可以加建granny flat的，granny flat 和普通加建的最大区别在于面积不能大于60平米；有独立的access；有独立的living, kitchen 和toilet。

总的来说，是新建还是加建真的要根据自己的经济能力，时间成本谨慎选择。


问题三：审批过程是怎样的？

两种不同的审批途径
1. 报council 审批
报council 审批一般分为DA（development application）和CC（construction certificate）两个步骤的。DA 属于报建申请， CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容，CC里面就有很多engineer 要参与进来，是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC（occupation certificate）就可以入住了。
走council 报批，每个council 的要求会略有不同的，在council 网站上可以查询最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan）
LEP是和土地有关的信息，大家可以根据自己的地址查询地块的情况， 比如：
- zoning 土地性质
会告诉你在这块地上可以建什么，不可以建什么。最常见的是R2 low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwelling house的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat.
- Height 限高
- FSR floor space ratio 容积率
容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样，和土地面积有很大关系，一般来说土地越小容积率越大，土地越大容积率越小。
- minimum lot size, 这个是和分地有关的。
- 其他一些类似于heritage, flooding的一些信息。
*强烈建议买house之前，先查询地块的基本信息，免得买下以后发现和自己想象中的计划有出入。或者去咨询council的town planner. 一般来说关于土地的zoning的信息在买房合同里面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔细看了


一些特殊的zoning （雷区）
Bush fire zone
几年前有个客人的高大上房子就是因为在很严重的bush fire zone, 所有窗子需要加很密的金属网，全毁了，整个一个监狱的感觉
Flooding zone
一个Wentworth point的真实案例：在几年的工作中，这个是唯二的DA没有批下来的case. 故事是这样的，客户从政府手上买了一块地打算自己盖house, 但是后来和council的接触中发现这块地属于deep flooding zone, council 的政策是不允许盖任何建筑的，只能当作露天洗车停车场一类的用途。我们的设计各种改，council 各种拒绝，客户各种不爽。最后没有办法，政府以原价回收这块土地。
有些在比较轻微的flooding zone 是没有问题的，不叫严重的需要做flooding report, $3000多， 真心是不便宜，而且可能对设计会有不好的影响。
Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要确定的是有没有属于heritage item的东东在地块上，如果有，对不起，那就是完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些，一般是前脸不能大动，后面可以加建，总的原则是不能改变街道面貌，前脸的变动也要符合之前的风格等等，具体的每个council的要求不一样，喜好也不一样。设计到heritage的地，有时候也需要出heritage report的，价格也是不便宜。

DCP 就是详细的设计规范了，包括建筑风格，建筑密度，绿化率，边距，交通，日照，隐私等等一系列的问题，设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多，每个council要求也不一样，在这里就不一一细说了。

2. 报accredited/ private certifier 审批
这种就是我们平常说的CDC， 其实相当于DA combine CC 的一种快递审批途径。特点就是速度快，一般2周申请就能下来。
不是所有项目都可以申请CDC，CDC对土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面宽的地，不能属于heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，对环境影响很大的，比如海边的一些地也不能申请走CDC。
如果确定可以走CDC，遵循的设计规范是NSW housing code, 和报批council 遵循的regulation 会有不一样。在可建面积，高度，容积率，边距等等很多问题上都有出入，所以客户是应该根据自己的实际情况选择的。

总结：选择走council 还是私人审批师需要综合考虑地块的信息，所属council的情况，自己的目标和时间成本决定的。