我为什么很不推荐购买Melrose Park的公寓|澳房严选03(项目评测)

2018年04月09日 澳洲房产大全



来源 | 公众号“澳房严选”

作者 | 舒克大叔

已获授权转载



最近,悉尼房产圈又兴起了一股“Melrose Park”的旋风,登得越来越频繁,说的越来越离谱和荒唐,在此,受澳房大全所托,在此兴然作文,望为众人,提醒一二。


本文主要内容


一、区域评测

二、选择公寓理由

三、公寓标准

四、基建标准

五、澳洲华人房地产业点评

六、Melrose Park项目评测

七、总结




一、区域评测


Melrose Park并不像一些中介嘴中说的“下北区”,“交通咽喉要塞”,还好他们没说Melrose Park是dingjifu人区,我也是实在找不到“丁吉福”这个族群。


她就是一个距离悉尼CBD约19公里,位于悉尼Parramatta River河北岸的一个待改造的工厂区,见下图:


(图片由澳房严选提供)





 1. 西边Ermington(E)
 2. 东边Meadowbank(M)
 3. 南边Wentworth Point(W)
 4. 再往南Olympic Park(O)
 5. 西南Newington(N)
 6. 东南Rhodes(R)。

  


见下图:

(图片由澳房严选团队提供)


我们发现,这几个区域多数都是公寓较多,密度较大,海外买家,或者华人买家进驻十分多的区域,其中涨幅好的只有Rhodes和Meadowbank,且还有前提条件,其余的全是惨不忍睹。


什么前提条件?我们往下看。



二、选择公寓的理由



公寓存在的根本原因是什么?


是在有限的公共资源,满足更多人的需求。 


这就是为什么放眼全澳,涨幅较好的公寓90%落在了悉尼,而墨尔本,布里斯班,这种当地人收入差别不大又不缺地的区域,大家的首选依然是独立屋。


悉尼的公寓的发展距今已经逾70年了,而其他两个城市的成熟度连20年都不到,悉尼的公寓涨幅较好,就是因为悉尼更缺土地。


悉尼有很多公寓很多的区域,我们俗称“高密度区”,有的涨幅很好,有的非常差,一定有其原因,那么,对于高密度住宅区,其实是有很多制约因素的。



(图片由澳房严选团队提供)



首先,在悉尼,交通问题是一个绝对不容忽视理由中最重要的一点。因为悉尼现在的交通是非常烂的。


以Rhodes为例,作为高密度区,她是悉尼众多半岛中为数不多带火车站的半岛,其实只有两个,一个是Rhodes, 另一个便是Circular Quay。所以她是有些投资点的。


其次,除了交通因素,水景因素也是不容忽视的一点,如果交通因素给予投资人的是较好的现金流和较短的租房时间,那么水景因素给予的则是未来较好的资本升值,因为水景物业,无论House还是公寓,都是澳洲人民钟爱且较为稀缺的。


而六君子的水景,在悉尼都是中下的水景,基本都是湾景或河景,用大悟同学的话,同样都是奔驰的钥匙放在酒吧吧台上去撩妹,一个是开B Class的,一个是开S Class63的,钥匙都一样,价格差几十倍,妹子根本看不出来。


同理,“水景”都是这俩字,有看悉尼大桥和歌剧院的,有看悉尼外海的,有看河景的,也有看湾景的。以上的六君子区域,水景尚可的也就Rhodes还凑合。


那除了交通和水景因素外,我们还应该注意什么呢?


买房人群。


全澳人口近2500万人,华人所占比例将将100万人,4%的人口数量。所以全澳没有哪个华人区是豪宅区,也没有哪个豪宅区是华人区。因此,华人对于区域和项目的观点在当地并非主流。


近几年,悉尼的高密度区,无论东南的Mascot, Zetland, Waterloo, 还是北偏西的Rhodes, Meadowbank, Olympic Park, 西部的Parramatta,涨幅之大都是吹出来的。一到二手房市场,立马变得十分平庸,尤其在如今市场较淡的时候。


这种因为大量单一民族买进的区域和项目,会发生大面积投资人同时抛售的情况,导致物业价值大幅缩水。那种今天卖60万,明天开发商抬价到70万,就觉得涨幅10万的买家,该醒醒了。


除了火车站,水景,买房人群以外,其他因素如:区域的人文度,区域公寓体量以及投资人和自住人比例也是需要考量的。


人文度是考量区域内原是否有居民,或者说当地人的接受度,比如Wentworth Point和Olympic Park原先没有人居住的,所以是真正意义的新区,其余的先前都有或多或少的旧House的存在。


以上的六君子区域,Newinton是原Mirvac在此为了2000年悉尼奥运会所做的大型社区型项目,但因为交通的原因,无论独立屋还是公寓,至今涨幅都低于平均水平,


Ermington除了Stockland之前有过的带地House项目至今有些涨幅,而600多套新公寓,最近4年毫无涨幅且跌价,华人投资人居多。现金流巨差,而且当时销售的时候也堪称“盛况”。


其余的四个区全部是过千套的高密度公寓区。


三、公寓标准


悉尼的高密度区域其实很多,除了以上这些位于北偏西的搅在一起的区域外,还有东部的Bondi Junction, 下北的Milsons Point, North Sydney, Wollstonecraft,以及内城Pyrmont等。这些区域首先都是优质区域,无论租金还是涨幅都是公寓界表现上乘的区域。


第一,区域要优质,也就是当地人认可度要高。


一个优质的区域,在当地人心目中地位高,未来才容易被接盘。


第二,区域要有火车站。


低密度区域还好,但凡是大体量项目,这一点将是保证租金或现金流绝不容忽视的一点。


第三,区域的基建要完善。至少3年内要有结果,不要等10几年。


澳洲和中国相比,基建完成速度太慢,因此由长期规划所能获得的利润是非常低的,所以别信10年后的事,最多3年内要有结果,下文我单说下。


第四,如果事关水景,要真水景,而非沾水就算。


像大悟有篇文章说的,悉尼的水景是分档的,东部的顶级水景,北部的中级水景,北偏西,多数是中低端水景,像Ermington的河景是朝南看去的低端河景,而Melrose Park, 连低端河景都谈不上。


第五,投资人或单一民族比例不宜过高。


我虽不是房产圈内人,可这几年,我见过华人中介大肆推荐Ermington, Wentworth Point等区域,可实际上,90%的买家都没怎么赚到钱,原因是项目的投资人买家太多,或者华人买家太多,当地人接受度并不高。如今的市场,这样区域都是率先触礁的,自己上网查查便知。


四、基建标准


我刚来澳洲时,也很迷恋规划,就是那种未来的梦的说辞,后来梦慢慢醒了,因为澳洲人的效率太低,这种由变化所带来的红利是不太可能实现的。以Wentworth Point为例,从10年前推出,到现在,基建还没全部完善。


最近,一个朋友几年前花近70万澳币买的1房公寓,1房公寓是多数公寓里租金最好的产品,她刚刚交房,租了1个月,450澳币/周,本息同还,压力之大,可想而知,就不说2房或3房了。(她的房子,本息同还,至少一周租700+,才能保证现金流是正的。)


我记得Rhodes进驻的早期开发商Mirvac在刚进入半岛时,第一件事,就是盖了座购物中心,也就是现在的Rhodes Shopping Centre,  所以Rhodes在六君子中的涨幅也是相对最好的。



Meadowbank早期的项目Shepherds Bay Village,由Billbergia早期开发的也在项目的地下兴建了Aldi, 咖啡店,餐款等基建。




这些区域本身还带火车站,因此无论租金还是入市时间都在对应区域里算上乘的。


反观Ermington,尽管靠水,但是600多套公寓的小区没有基建,所以现在租金很差,基本没有涨幅。这点,大家可以参考大悟几周前写得一篇文章:


悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79(首置专题II)


同样地,如Olympic Park,如今也面临同样的问题,项目体量太大,基建发展严重不足,某著名领导人说过:房子是用来住的。因此,中档的房产,如果连最基本的生活要素都满足不了,其涨幅不好,也是可以预见的了,除非是顶级水景。


人生能有几个十年?规划总会有的,太久了不要等,如果基建所带来的红利还比不上已经成熟区域的涨幅,那等待又有何意义呢?



五、澳洲华人房地产业


过去10年,我很少和华人中介买楼花,因为华人卖的楼花多数都是大体量的,真正好的项目根本不需要华人中介介入。


如我们所看到的,尽管从事房产的华人很多,但无论是每年年底的Ratemyagent网站对于全悉尼二手房中介公司及顶级销售的颁奖典礼,还是任何顶级项目的销售代理公司,我们都很少会看到华人公司或华人的身影。


西人很聪明,将我们老祖宗的“以夷制夷”利用的淋漓尽致。私底下,承认你的地位,可在台面上,华人什么都不是,你看过哪家著名项目的销售商公开挂过华人中介的名字了?


开发商还是会优先选择面对人群较广的西人公司,当然这些西人公司私底下是可以签华人渠道的。


现在朋友圈里,各种铺天盖地,有嘴就乱说的房产类文章,只让我觉得“无知者无畏”的境界有多高!


六、项目评测




关于此项目,按照以上标准,我们来对照下:


第一,交通。


Melrose Park是没有火车站的,据说未来会有轻轨,多久?据说未来会修座桥,多久?有桥的Wentworth Point,有火车的Olympic Park,事实证明又怎样呢?


Melrose Park的居民未来且只能走Victoria Road, 没有选择,这条路目前拥堵的情况,我就不说了。6000套公寓,加进来,让我断然为他们捏把汗。


第二,水景。


论水景,Ermington顶多就朝南看个Parramatta River,如果一定要争论是否是一线的,那就算吧。



Melrose Park呢?



未来什么样,我觉得很需要想象力。和六君子中靠水的相比,她应该是所有靠水区域里最差的。


第三,项目体量


据说这个项目有6000套,要盖10年,你需要慢慢去感受那种从无到有的快感。可以问问2000年的时候买Newington公寓的,2010年买Wentworth Point的朋友。


第四,华人数量


我茶沏好了,瓜子也摆上了,就正等着看2018年这部《跳坑》的即将上映的连载大片呢。


第五,人文度


Melrose Park的独立屋和Ryde Council管辖的Ryde, Gladesville,West Ryde等没太大差别,但是品相还可以,我觉得如果开发商Payce在此如果做得项目不是公寓,而是别墅甚至连排别墅,未来的增值都会好太多。比如Ermington,Stockland在2009年时做得带地的项目,虽然当时卖的价格也很贵,要90多万澳币,如今市场价也在140万澳币多了。因为人们对于空间大或者带地的产品容忍度总是更高一些。可惜此开发商太贪婪了。



论人文,六君子中,Newington是表现最好的,靠近很多公园有湿地,很多西人喜欢这里,低密度,很安静,小区里有购物中心等设施。


第六, 投资人比例


这点现在来看,也无从知晓,但现在的贷款政策如此之紧,海外买家相比以前会少很多。从租房的角度来讲,如果当地人对于一个区域认可度不高的话,再加上无火车站,基本上租金和涨幅都不会有任何惊喜。


以上,是按照先前的系统推敲出来的,按照新的项目,有些人会说,这个项目的价格便宜啊,我翻了下价格区间,



单平基本都在10000澳币以上,这哪里便宜了? 39万起价其实是Studio这样的老梗当广告,我10年前就见过了。


第七,开发商


21世纪都快过了四分之一了,还有人大谈“大开发商”的事,开发商就是卖房子的小老鼠,以Payce为例,西南的Washington Park, 北偏西的Ermington, Wentworth Point,我真没觉得他开发的哪个项目涨幅好过,倒是听说玩弄华人中介倒是很有一套。



七、总结


六君子中,在全悉尼众多区域中涨幅没有一个是十分突出的,如果一定要排名次,如下:


1. Rhodes 有火车站,有基建,有水景尚可接受,人口较单一,租金不错。

2. Meadowbank, 有火车站,有部分基建,房屋密度没有过高,水景一般,租金不错。

3. Newington, 无火车站,有基建,低密度,无水景,租金一般。

4. Olympic Park, 有火车站,无基建,还未发展成熟,部分水景,租金一般。

5. Wentworth Point, 无火车站,10年后,基建部分落成,还未成熟,有水景,租金较差。

6. Ermington, 无火车站,无基建。河景一般,租金很差。



而Melrose Park, 在任何一项评选标准项中都不占优势,那么既然他连地利或人和的因素都谈不上,我不认为他未来的房价涨幅会超过以上几个区域。


以上代表我个人观点,最后感谢敢于说真话的澳房严选团队发布。


完。


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作者简介:


舒克大叔,人称“六爷”,原名懿鑫,湖北人,39岁,大悟圈中好友,在澳15年,买过卖过超40套物业,累计身价早已过千万澳币,自己住在上东Vaucluse一大House。


此文为六爷首次为《澳房严选》撰稿,不明觉厉。因其浸淫房市多年,其入目三分的观点,对于很多刚刚打算入市的澳房买家来讲,将具有极大的意义。











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