写这篇文章的时候，我正坐在学校窗边的大木桌旁，耳朵里是2CELLOS的大提琴曲，芝加哥下午的阳光被密歇根湖反射到我身上，暖洋洋的，让我不知不觉开始发呆，回味着上周末发生的一幕幕。

为了完成MBA课程，我来到美国西北大学凯洛格商学院开始了3个月的校园生活，无意中发现一年一度的伯克希尔·哈撒韦公司股东大会就在上周末召开，而且离我所在的城市没有很远，看来必须走一趟了。原来都是在网上关注，这次能以股东身份亲身前往，也算了却了我一桩心愿。

每年的这个时候，伯克希尔·哈撒韦公司总部所在地奥马哈就会迎来世界各地的四万股东前来“朝圣”，亲身聆听沃伦·巴菲特和查理·芒格的公司年度报告及对全球经济的评论，平时安静的小城一下子就热闹起来了，而且什么语言都有，非常热闹，这当中自然少不了我们华人的身影，今年有近一万多华人前来参加大会，有从美国其他州飞来的，更有从国内组团来参加的，会场上的提问阶段，也频频出现华人的声音。

巴菲特和查理·芒格都非常看好中国经济的前景，也对中美贸易关系持乐观态度，2018年8月又是巴菲特88岁的生日，他还开玩笑说要在中国买买买。

两位老大爷真的很可爱，巴菲特兴致勃勃的回答问题讲段子，查理·芒格在一旁安静的吃着花生豆，偶尔插一两句嘴，却总能引起阵阵掌声。

关于今年股东大会实况的帖子很多，大家感兴趣的话可以在朋友圈搜搜看，这里我想和大家分享我印象深刻的三点感受。

因为读书的缘故，我之前看了不少巴菲特和查理·芒格的书、传记和纪录片，几乎每处都会提及“复利”这个概念，巴菲特也多次强调这就是他创富的基础思想。

那这个被爱因斯坦称为“世界第八大奇迹”的概念到底是什么意思呢？

举个简单的例子，如果你有100块钱，每年增长10%，增长的部分不要拿出来，留在里面继续增值，那么一年后你就有110块，两年后就有121块，如此反复下去，赋予足够长的时间，这100块会变成一笔可观的财富。

巴菲特在会上讲了个发生在他自己身上的故事。

11岁的小巴菲特在1942年投资了他人生中的第一支股票：Cities Service，估价是38.25美元，央求父亲帮忙买了3股，小巴菲特在研究了市场之后认为这支股票被低估了，当时正好是美国加入第二次世界大战后的三个月，本来84美元每股的价格跌了一大半，于是小巴菲特决定出手。可就在他买完之后，美军在太平洋战场节节败退，被日军赶到了澳大利亚，那时候每天美国报纸的头版头条都是美军战败的消息，小巴菲特的股票也继续下跌了，但他很有耐心的等待，后来时局好转，这支股票回到了40美元的位置，小巴菲特果断抛售，成功获利$5.25美元。

挺快乐的一个故事对吧？

其实并没有，巴菲特后来一直拍大腿，因为这支股票没多久就涨到了$200美元一股。呵呵。

巴菲特后来总结道，不要去预测正在经历什么，要从长期看，只要对大的环境未来有信心，长期坚持，就不会错。

“如果当时投资一万美元买这支股票，你什么都不需要做，不需要你懂会计知识、不需要你知道如何运营公司，到今天你猜值多少钱？”巴菲特卖关子到。

“$5,100万美元”。

这就是“复利”的力量。

巴菲特还举了黄金作为投资产品的例子。

不买黄金是巴菲特一贯的投资理念。接着上面的例子，如果当时你听了小道消息，把这一万美元拿来买三百盎司的黄金，那今天仍然只有三百盎司的黄金，跟1942年的时候一模一样，而今天三百盎司的黄金大概只值四十万美元左右。“你可以做珠宝等等，但它不是投资，永远都不会产出任何的实物。我希望，这个资产是能够有产出的，能够不断地进行再投资，不断地让我去进行更多的投资。”

这种资产就叫做“productive assets”，生产性资产。

喜欢巴菲特的人很多，把他当做学习榜样的基金经理、投资者、企业家更是数不胜数，除了到场的四万多股东外，也包括我这个小胖粉丝，甚至我还从巴菲特的纪录片里推断出了他每天早上开车路过买早餐的麦当劳，进去吃了个芝士汉堡，咀嚼一下股神早餐的味道。

但要想学习巴菲特的投资理念，第一件要学的，就是他的耐心，无论是从公司股票的选择还是持有上，巴菲特都表现出了异于常人的耐心，从不受市场的噪音影响，也不看什么股评，坚持自己的判断，一切投资都从长计议。

而且你知道吗？巴菲特99%以上的财富是50岁以后获得的。

你说什么？不想等到50岁以后才发财？想尽快实现财富自由？

一来想赚快钱的你把时间当成了敌人而不是朋友；二来按照巴菲特$844亿美元（约$1,132亿澳元）的身价，1%我想大多数人也可以定义为财富自由了吧。

巴菲特的投资策略是寻找有价值、现金流充沛的公司股票进行投资，结合复利的力量，耐心的等待，最后获得巨额受益。

想像巴菲特一样开始创造财富登上人生的巅峰吗？

我有个很不幸的消息告诉你，如果你生活在澳洲，想在澳洲股市模仿这个策略，完全行不通。

澳洲股市的体量和交易活跃度都比美国股市差太远了，你不会有机会在澳洲找到可口可乐、美国运通、喜诗糖果这样的公司来做选择，也许中国A股可以，但毕竟太年轻，不确定因素多，也经常不按套路出牌。

最重要的，你不是巴菲特。

说了这么多，这些和澳洲地产又有社会么关系呢？

我们开始说正题。

在澳洲，只要把上文中“股票”两个字换成“地产”，就是你想要的答案。

20年的历史数据显示，澳洲的房产市场回报率完胜澳洲股市，而且更加安全。

上文中提到的“复利“、”时间“等概念，在澳洲地产投资的应用，请允许我用一道简单的数学题解释。

根据澳洲统计局的数据，澳洲过去30年房地产的平均年复合增长率接近7.5%，这还是相当保守的，因为这是全澳平均水平，首府城市和一些人口高速增长的区域房产增值速度是远高过这个的，不过咱们就用这个保守的数据进行计算。

假设一套房产的价格是$60万澳币，每年7.5%的复合增长率，20年后这套房子值多少钱？

答案是：$255万澳元。

如果你选择的区域好，超过平均表现，以每年增长10%计算，同样一套房子20年后价值$400万澳元；13%的年增长率的话就是将近$700万澳元。

神奇吧。

还有呢，更神奇的是，房产可以高比例的向银行贷款购买，换句话说这套$60万的房子你的实际现金投入可能只有$6万，其他代价就是银行利息和租金之间的差，这么算来回报率就更惊人了。

也许你会问，那这里有两个关键因素：一是如何找到年增长率高且稳定的房产？二是是否一定需要长期持有？

第一个问题我之前写的《小麦谈地产》专栏很多文章里经常有提及，最近一篇《2018澳洲房产大局观》可以做些参考，将来我还会继续就这个话题展开详细写，因为如何选择是制胜关键。

至于第二个问题，我的观点一直不变，那就是澳洲的房地产买了就不要卖，除非你有更高回报率的机会或者其他原因必须套现，否则一直持有下去，通过增值部分的贷款重组获取更多的资金持续投资。

不和时间做朋友是地产投资者最常犯的一个错误，尤其是来自中国的海外投资者，买完房子五年内就着急再次交易出售，结果往往是不乐观的。

2018年的澳洲联邦财政预算案已经公布，几乎都是对人口持续增长有利的：基础设施、医疗、教育、治安、移民、房屋可负担性，都在围绕如何保证强劲的人口增长为前提。

而有效人口增长是房产增值的根本驱动力。

你看世界上适合居住的这些城市：多伦多、温哥华、旧金山、洛杉矶、波士顿，只要具备好的基础设施、经济发展好、有知名大学、治安好、气候宜人、政治环境稳定，房产没有不长期上涨的。

而澳洲的悉尼和墨尔本，包括现在的黄金海岸和布里斯班，都具备这些条件。

虽然今年悉尼和墨尔本房产市场出现一定程度的下滑，一来我上文《2018澳洲房产大局观》中提到这是为了避免泡沫产生故意为之；二来作为聪明的地产投资者不要看眼前市场，像巴菲特一样，少听噪音，只要你对澳洲未来的人口增长、经济发展有信心，只需要懂最简单的道理，与时间做朋友，长期的做下去，就一定不会错。

比如今年伯克希尔·哈撒韦出现了9年来首度亏损，额度达$11.38亿美元，虽然是会计准则改变造成的，但即使真的出现股价下滑，巴菲特也不会担忧，开始疯狂抛售，因为投资的关键是持久和耐心。

最后用一句我从巴菲特身上学到的心法来结束本篇文章，如果想在这个地球上的人类社会混的不错，这八个字会受用无穷：人心慌慌，我心荡漾。

作者：王小麦

澳大利亚地产学院校长，澳洲农业集团联合创始人兼CEO，Little地产集团前亚太区总监，墨尔本大学MBA与法律硕士在读