文 / 王小麦
各位好，我回来了。2017年下半年因为工作学习繁忙的缘故，《小麦谈房产》专栏停了一段时间，但偶尔还是会做被主编催稿的噩梦。这当然是玩笑话，这个专栏写了两年多，每周一篇，已经成为我生活的一部分，趁2018年开始之际，为大家奉上一篇文章，聊聊我对2018年澳洲房产市场的一些浅见，希望对你有帮助。
如果请你用一句话概括目前澳洲房产市场的情况，你会如何总结？
市场冷却？房价下跌？维州政府帮忙买房？不好贷款？转钱难？不知道选哪个区？位置方便的公寓还是带土地的独立屋？利率会不会涨？2018年房产行业的机会在哪里？
无论你是准备首次买房，还是资深房产投资者，或者是房产从业人士，甚至是开发商，也许本篇文章里有你想要的答案。
先说结论：悉尼和墨尔本的房产市场2018年不会比2017年好，但却是入市难得的好时机。
经常读小麦文章的朋友知道，澳洲房产市场一个重要指标是每周六的“房屋拍卖清空率”（Auction Clearance Rate） ，是房产市场热度的风向标。上周的数据悉尼和墨尔本都跌入了70%以内，分别是67%和69%，而且房屋交易量也都大幅减少，与去年同期相比都下降了25%以上，要知道，2016-2017年，两个城市的拍卖清空率经常保持在80%以上，或者成为“极端卖方市场”。通常75%以上都是有利于卖方的，简单的说就是买房的人多，房源少，价格会被推高，卖房子的人开心。
如果这个数据跌到70%以下，我们把这个市场叫做“买方市场”(Buyers’ Market)，也就是买房子的人没那么多了，价格都好商量，经常能捡到便宜，卖房子的人不会很开心，因为价格要不上去。
既然两城的清空率这么低，是不是房产市场开始“凉凉”的了？房价岂不是要跌了？还要投资房产吗？
是的，房产市场的确会开始有些“凉凉”，但这是非常健康的表现，是澳洲房产市场保持稳定增长和避免下跌应该有的现象。
解释原因前先和大家讲讲澳洲的历史。
1960年代和1980年代澳洲都出现过央行出手调整房价的动作，60年代的办法是收紧银根，大幅减少贷款，不仅购买房产的贷款很难申请到，就连公司的商业贷款、设备贷款等都受到影响，借此来给房产市场降温，打压房价；80年代的办法不太一样，是靠提高借贷利率，让大家买房的代价变大，来抑制市场。
两次的出手都非常失败，结果惨不忍睹，不但没达到目的，还顺便打击了经济的各个领域。
我们正在经历的这一次不同。
不仅是海外人士，就连有澳洲本地身份的投资者申请贷款的难度也大大增加，很多银行甚至不给投资房进行贷款重组refinance，根本原因不是经济衰弱，而是信贷收紧，有意为之，而与之前不同的是，这次的信贷收紧是非常精确的瞄准了房产投资这一块，商业贷款、汽车贷款、设备贷款、甚至是首次购买房产的贷款都没有受到任何影响，只是用于房产投资的这一细分市场被收紧了。
这次的动作是澳洲储备银行RBA通过澳洲监管银行的机构APRA做出的，可以说是非常的聪明。
一方面有效抑制了房产市场过热产生泡沫，一方面没有影响到宏观经济增长和首次置业人群的入市需求。甚至维州政府还推出新政出25%的钱帮首次购房的人群早日入市，至于效果如何另当别论，态度还是很端正的。
所以悉尼墨尔本拍卖清空率走低是期待之中的，也只有如此，才能让澳洲的房产市场不会像香港等城市一样房价像过山车，波峰波谷交替来，而是一个减速，但稳定持久的上升，这样才是更健康的发展，减少泡沫和投机的产生。
所以大家大可不必担心，澳洲房产市场好的很。
如果分开看的话，貌似悉尼市场受到的影响更明显，清空率和交易量下降的比墨尔本要明显。
这是事实，澳洲的房价，从有记录开始一直是悉尼做领头羊，墨尔本紧随其后，上涨的时候是这样，下行的时候也是如此，发生在悉尼身上的事，不久都会在墨尔本身上再现。
但坦白说，这一次市场调整期虽然悉尼看上去冷却的很厉害，但我一点都不担心悉尼，反而比较担心墨尔本。
悉尼整体来说还是很健康的，基本上基础设施好的区都不会错，学校、医院、购物中心，都是加分项，尤其是火车线开通后激活的新的区域，都会继续保持增长的。
墨尔本不同的是，部分区域的纯投资类房源会面临巨大挑战，比如CBD小户型的公寓，基本都是卖给海外投资者的，本地人大部分并不喜欢住在里面，一旦海外投资者市场受到影响，这些房源将面临无法交割、降价转楼花、无人接盘的局面。墨尔本CBD两房公寓的平均室内面积都在70平方米左右，甚至还有65平米的，不适合家庭居住，所以本地人不感兴趣；而悉尼的两房公寓户型都比较合理，在75、80平米以上，本地市场可以消化掉，所以不会有太多隐患。
在给出具体建议前，说一下我对2018年基准利率的看法，澳储行RBA维持在1.5%已经蛮久了，但短期内没有调整的动力，澳币现在的汇率其实还处于偏高的状态，兑美元处于1：0.80的水平，目标是接近0.75以内，如果美国升息，对澳洲是有利的，澳储行会保持利率不变甚至开始上调，下降的可能性几乎是没有了。对于我们而言，简单的翻译一下就是，想要贷款买房，要把利率上升带来的额外现金流压力考虑进去。
以上是我对2018年澳洲房产市场大局的看法，接下来针对每个特定人群给出我的一些建议，供参考。
虽然购买投资房的贷款难度变大，但不要停止投资的脚步，今年是捡便宜的好时候，和银行经理或者贷款经纪了解清楚自己的借贷水平，市场上好机会会越来越多。
我对悉尼各个区域的了解没有墨尔本这么深刻，请教了几位悉尼的资深从业者，基本上悉尼的关键词是“买得起”，只要是你买得起的，区域有火车站、学校、医院等基础设施的，都不会错，其中火车站是重点考虑因素，因为在悉尼开车产生的时间成本的开销会越来越大，也就会有更多的人对公共交通有需求，位置靠近火车站的房产自然就会供不应求。
而墨尔本，如果你有身份，我建议一是首选有土地的house and land package，西区和东南区都可以考虑，但土地面积不要太小，至少500平方米以上，房屋面积其实都是其次，如果离城比较远，就一定要靠近火车站等公共交通。
东区很好，但一直很贵，其实沿海的南区，比如Hampton, Sandringham, Black Rock, Mentone等区，都是明显被低估的区域，缺点是新房供应量非常少，以二手房为主，但好的机会很多，可以重点看。
因需求不同对房源的选择就会多种多样。如果是为了孩子上学，位置方便安全的公寓的确还是首选，但建议不要买墨尔本CBD小户型的一房或者两房的公寓，尤其是没有车位的，可以考虑CBD周边10公里以内的住宅区，比如Carlton, Richmond, South Yarra, Hawthorn, Port Melbourne等，都会有不错的选择，如果选择楼内设施齐全的，要把物业费充分考虑进去。
海外投资者面临最大的陷阱是被中介忽悠买纯投资类的房源，虽然价格低，但因为楼里不适合本地自住的人群，房价几乎没有任何上升的可能，这也是为什么有的两房公寓60万澳币，有的要80万澳币，但因为后者的用料、户型、面积更适合本地自住人群，几年后会有明显的升值，而前者因为只适合投资，同类房源有太多，造成完全不升值又很难出手的窘境。
今年是绝佳时候，这样的好机会并不多，所以要争取尽快进入市场，充分借助政策优惠、市场热度低等优势，加上墨尔本新设计要求下的公寓房源逐步上市，户型更加合理，需要注意的是公寓的话一定要有车位，最好两房两卫，楼里公共设施越少越好，这样你在物业费上的花销减少，现金流不会因为潜在的利率上升受影响，为购买第二套房产做准备。如果是买house and land package，土地面积优先，房屋面积其次，同样的预算，尽量买土地大的，而不要被那种土地面积很小，房子设计很好而迷惑，因为最后增值的是土地，不是房子。
如果选的是新开发的区域，秘诀是，尽早进入这个区域，哪怕刚开始看上去很荒凉，通常最早的这批人会受益，中间进入市场的是陪练，后面进入市场的是买单的。
2018年肯定没有2016年那么风光，但下一次好时候来之前能否抓住机会，其实看现在。借用汉高祖刘邦的九字方针：“高筑墙、广积粮、缓称王。”
区块链在地产行业的创新即将到来，机会可以说大到难以想象，不信你等着看。
现在在澳洲做地产开发的华人，尤其是新移民越来越多，其实这个行业的风险系数是很高的，一直在25%左右，如果是新手，风险系数则翻倍上升，所以选择合作的人非常重要，不少聪明的开发商通常会研究政府的补助政策和目标人群的需求来选择区域和做设计，而不是自己拍脑门做决定。比如说，维州政府不是要为400个首次置业人群出25%的钱帮助买房吗，如果你建的房子的售价、区域等都符合这个人群的要求，自然不愁卖。
澳洲地产开发是双刃剑，赔钱的人其实不少，但也的确可以是很赚钱的生意。
一转眼2018年已经过去近六分之一，在今年开始后的45天里，我一共去了10个国家的30个城市，主要是中国、日本和欧洲的几个国家，回到澳洲后最大的感受就是，悉尼和墨尔本都充满了活力，有效人口持续增加，自然环境绝佳，没有天灾，经济稳定增长，房价不涨才怪。
2018年不会是澳洲房产大涨的一年，但这一年如果你错过了，大涨的时候请用力拍自己的大腿。
p.s. 文末的这张照片，是我2月初在意大利弗洛伦萨的街头拍的，这座充满艺术气息的城市，连道路禁行的标志都被画上了爱心，就好像此时此刻的澳洲房产市场，澳储行充满爱心的刹车减速，是为了之后更好更健康的持续增长。
作者简介：王小麦
澳大利亚地产学院校长，澳洲农业集团联合创始人兼CEO，Little地产集团前亚太区总监，墨尔本大学MBA与法律硕士在读
