文/ James Tong
房市走势，永远是大家最爱看的话题，因为理论上，如果能够找出关键因素，当该指数发生反向变化时，就能预测房市转向，就会知道该把手上的房子卖掉，还是出动捡漏。
但经济学家也怕较真，说不清楚悉尼房价的下降主要是由于哪一个因素造成的：
A. 澳洲银行更严格地收紧海外人士和投资人士的贷款？
B. 中国严禁资金投资海外房地产？
C. 州政府收取海外人士额外印花税？
似乎都有作用，但似乎都不太对。因为澳洲四大银行严控贷款全国都一样，中国严控海外投资并不针对一个城市，新州也并不是收取最高海外人土额外印花税... 悉尼表示不服：为什么偏是我领跌？
D. 悉尼房价泡沫严重，虚高了45%？
那为什么虚高40%的时候没跌？
于是就可能要把就业、人口、利率和汇率等等都加进来,，变成只有经济学家才能胜任的“综合分析”。然鹅，也有专家研判说，目前悉尼房市“一团糟”。
这几天陪着小伙伴在Epping看房，顺便回顾了一下悉尼房市发生过的事，发现原因并不那么复杂，一句话就能总结：“自由党(新州)的政策生效了”。
悉尼的“超级星期六”
看Epping的房，必定会留意有一个Town Centre Urban Activation镇中心振兴计划。说起这计划的来历，就要说到一个悉尼的“超级星期六”。
在2013年3月16日星期六这天，时任新州州长奥法拉Barry O'Farrell与规划及基建部长Brad Hazzard宣布了一个里程碑式的计划：Improved Housing Affordability & Boosting Construction，改善住房的可负担性及推动大基建。阶段性目标，是推动建造17.17万套房子。从此新州进入了“造房大跃进”时代。
在此之前，工党在新州执政16年，对基建和房市一直采用的是“悉尼满了”的保守政策。即使批出土地，道路交通往往跟不上，房子增加的数量不但远远满足不了需求（如2009年，只建了13,751套房子），还累积了巨大的缺口。
奥法拉在上台执政两年后，终于摸清楚了新州的底子：一方面全球金融风暴的余威还在，经济疲弱；另一方面从人口增长的趋势看，很快就会迎来“悉尼爆了”的局面，而基础建设落后又陈旧，于是他推出了庞大的振兴计划：投资618亿（五年后，这数字增加到800亿）进行大规模基建。
Hazzard部长当时预测，到2033年(20年后)，悉尼人口会增长130万，三年后，这个数字也再被调高：到2031年，悉尼人口将增长160万。
后来的两任自由党州长，都传承了这一大基建策略。Mike Baird 为了让这一策略可以顺利推行，大力推动市政府合并计划，自己最后受各方阻击下台。到现任州长Gladys Berejiklian，已经可以很自豪地说，2016-17年度，政府财政盈余增加到570亿，从2011到2018年，自由党增加了44.5万个工作职位…这些都是后话。
Epping都市振兴计划
“市镇振兴区域”Urban Activation Precincts（UAP）就是在“超级星期六”里被宣布的一个重要执行方案。
奥法拉州长当时提出，第一批将有八个UAP, 它们是：
North Ryde Station，
Epping Town Centre，
Herring Road,
Macquarie Park，
Randwick，
Anzac Parade South，
Carter Street,
Lidcombe，
Wentworth Point，
Mascot Station。
目标是要在这八个区域，增加3万套住房。到2014年8月，又宣布增加三个：
Kellyville Station,
Bella Vista Station,
Showground Station。
在当时，新机场刚宣布，三大市中心的超级IP还没确立。
要留意这些UAP大部份都是交通最方便的节点，州政府首先是围着火车站把土地用途Zoning改变，可以建高层住宅，而且还拨款更新公共空间和市容。于是，作为第一批的示范工程，Epping的都市振兴计划就诞生了。经过长达一年的庞大公众咨询计划后，2014年正式定案，内容包括：
建造一个更紧凑、更高密度的市镇中心
大多数的新住宅都安置于核心地带
高层建筑放在主要街道
低层的零售和商业活动，包括沿街过道，为当地居民服务
增加住宅密度，围绕市中心，拟建5个2-6层的新住宅区
保留现有的高、中密度住宅区，以及其余低密度区
文物保护区及文物古迹不受居住密度增加的影响
改造Rawson和Oxford街，创建繁华的公共中心，让人们消闲享乐
可能在现有的Epping图书馆附近建一个新城市广场
改善行人和自行车通道
长远持续地改善跨越铁路的通道，改善街区和车站
改善连接Boronia公园的通道
恰好在这个时候，有一个著名的中国发展商：保利来到了澳洲，他们经过5次来澳实地考察，终于确定立项，在11月买下土地。这就是【保利·天际】项目。
保利与悉尼的“特色小镇”
在中国，现在说建设“特色小镇”，人们已不觉得是一件新生事物。在2016年7月，由住建部、国家发改委、财政部联合推动，要在2020年前，在全国培育出1000个各具特色、富有活力的特色小镇。在国家的政策下，碧桂园、保利、恒大、万科、万达、绿地、富力…几乎所有的房企都参与特色小镇的建设。
只不过， 保利在澳洲参与建设“特色小镇”还要发生得更早。
当时保利内部的可行性报告是这样说的：
“埃平区是新南威尔士州规划的八大重要发展区域之一，其土地使用规划已于2014年3月完成，区政府议会的资金安排工作已经就绪。目前埃平区住宅需求发展势头强劲，零售业发展的需求预计也会增长...”
现在回头看，作为中国发展商的代表之一，保利无疑是踩准了节奏进场。
今年年中，Horizon（天际）项目就会完工交付使用，现在这个项目，就是Epping市中心现场的第一高楼。参与振兴小镇计划，然后顺利完成任务，是一种怎样的感受？为此，我采访了保利的负责人Arthur王总，他的回答非常朴实：
保利在中国发展得很好，有什么经验(或教训)值得澳洲房地产学习的?
保利虽然在中国发展不错，但我们来澳大利亚开发房地产的时间还很短，所以更注重汲取这边的经验。因为两地房地产开发的流程非常不同。在澳洲，从买地、报建申请、工程建设到完工验收，是一个漫长的过程。但是，我们荣幸能在澳洲开设公司，并请到了不少当地员工，他们的专业经验和知识，再加上对工作的一丝不苟，使保利由中国到澳洲的发展可以顺利地无缝对接。
能简单说一下在悉尼Epping、Lindfield、Kogarah、Bankstown…几个项目各自的特色吗？
位于Epping的保利天际Poly Horizon，是保利在澳洲第一个标志性项目，也是政府振兴Epping Town Centre的一个重要组成部份，即将在今年中完工交付使用。近期的银行估值和客户验房正紧锣密鼓的进行着，大部分的公寓都获得了全款估值--甚至更高，而准业主对我们的产品和服务都给与了非常高的评价，让为此辛苦了3年的保利团队倍感欣慰。
去年底我们推出了位于上北岸Lindfield的保利·叶语Tilia by Poly, 这个项目为联排别墅加精品公寓的组合项目，主要客户人群为downsizer。项目内饰豪华典雅，我们特别升级了40毫米的天然大理石台面、黄铜水龙头、纯羊毛地毯等等，就是为了给买家提供一个永恒的经典设计。这个项目另外一个特别之处就是位于小区内占地4分之1的“秘密花园”，这个设计也是希望能给我们的买家提供一个可以和家人邻居和朋友共度休闲时光的好去处。
Bankstown将于2018年9月推出约520套公寓；Kogarah将于2019年初推出约100套公寓，两个项目目前都在设计保密价段，要稍后才能公布细节。请大家密切关注。
除了建总部大楼、选地慎重、并紧随政府规划、请当地专家(Jay Carter)等等，还有哪些举措是增进本地化的?
我们的目标是成为本地社区建设的一份子，所以我们会请本地的设计师、建筑师、承建商和顾问组成团队，力求我们推出的项目能被当地市场所接受。同时我们也积极支持和参与当地的社区活动，在互动的过程中去发现什么是当地居民的真正需求——例如，为了把Bankstown项目做得更好，我们会赞助附近Auburn区的一所学校的音乐项目，让没有足够音乐教育条件的学生可以充分接触到他们喜爱的音乐。这是我们保利人的企业责任和对社区的贡献回馈，同时令我们的项目和开发更好地融入当地社区。
选承建商有什么标准？
我们最注重的是承建商过往的经验和记录。他们对项目所在地段的社区及政府规划的熟悉程度，也会为项目带来更多价值。还有很重要的一点，就是承建商对我们的项目工程是否会非常专注，产品质量和时间是否能达到我们的要求。当然，成本效益能否达到我们的可行性计划的目标，也是选择承建商一个优先考虑的因素。
悉尼近年基建大发展，但也遇到问题，如悉尼轻轨工程延误超支，Epping到Chatswood火车停驶7个月等等，王总如何看待? 不少买家被负面报道吓到，从他们的角度，王总有什么建议？
悉尼这几年推出的基建项目非常庞大，可以说是前所未有的、世界级的工程。在这个过程中有个别地方延误是不奇怪的，也是暂时的。政府正在采取积极的措施改善工程管理，也投入大量的人力、物力和资金来确保项目的顺利进行。比如两年前西北铁路一段也出现高架桥断裂、可能超时超支的问题，但现在已经顺利完成，而且比原计划节省了5亿元。
对买家来说，他们的投资是长期的，是为整个家庭建立未来的财务和生活保障。相比之下，政府在基建中遇到的延误问题是短期的，也一定会得到解决。
从产品角度来说，设计给本地人和设计给亚洲或中国投资者有不同着重点吗? 物业费用重要吗？
我们致力于创造一种美好的生活方式，不仅是今天，而且是未来的。这意味着我们的产品不仅适合于澳大利亚的现代生活、气候和买家的需求，而且符合国际质量和适居标准。物业费用对设计元素的影响有限。我们会有意识地控制物业管理费，使住户们容易负担得起，这些费用通常会与在大楼里的其他服务整合在一起。
是否专注做公寓住宅、商业办公项目?其他类型如退休村、酒店等会考虑吗？
在现阶段，我们的重点还是住宅开发。但在悉尼和墨尔本，我们也非常关注甲级商业楼宇的市场。在未来，我们也会考虑进入退休村的市场，这方面保利在国际上已经做得非常好。
王总在AFR采访中说过保利资金没有问题，而且看好悉尼西北，为什么？在Bankstown, Kogarah后，是否会宣布西北项目?
我们很注重新州政府在悉尼西北地区的长远计划，这一地区可以说是一条长远的增长带，当地的产业正在升级，人口也不断增长，因此也带来房地产开发的重要机遇。但目前由于我们在悉尼和墨尔本的项目都非常繁忙，所以还没有公布具体新项目。
听说保利正在悉尼建总部大楼，进行得如何?
保利中心是我们在悉尼CBD的第一个商业办公大楼，我们对此感到非常自豪。
我们根据悉尼城市建设要求进行建筑设计竞赛，选出了最佳设计方案。评选小组是由市政府官员、保利代表和一些独立建筑专家组成的。
我们非常自豪能够吸引到众多著名建筑设计事务所参与，收到的方案也非常优秀，最后的获奖作品具有国际水平，是激动人心的大师之作。
在我们的对话里，并没有很多的“干货”，这与我最近接触到其他本地发展商的态度是一致的，你也许可以说，澳洲保利从进入市场，到成为一个本地开发商，已经成熟了：现在是“买方市场”，从发展商到投资者都变得非常谨慎。
政府在过去五年，矢志要压制房价的增长，你可以想像一下，如果没有放量的建设、放量的供应，无论出什么措施打压，今天的房价、今天的居住水平、今天的交通，会糟糕成什么样子。而这个策略是在众多发展商和投资者共同配合下取得成功的。回顾这一段刚过去不久的历史，可能会比紧盯着房价上落数字，更容易让人找准节奏、把握房市的走势。
接下来会怎样呢？是不是供应做大了，房价就不会升？这里我透露一份由The Committee for Sydney悉尼发展委员会上周推出的一份报告：《Re-Balancing The City – Town Centre Renewal for Sydney》城市再平衡-悉尼的市镇更新计划。
这份报告，会把悉尼的建设提高到一个新高度，而里面有一个结论：密度越高的地方，房价会长得更高，有机会我会再报告一下这份有不少干货的资料。想先睹为快的可跟我联系。
这里再给一个彩蛋，保利预备给买最后几套的客人一个大Rebate(现金回馈)，有兴趣的朋友可赶快行动。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
