年度热点:一宗令人振奋的西悉尼“大买卖”

原创 2018年03月09日 澳房汇


文/ John 永强


3月4号星期天的西悉尼大学Werrington 校区发生了一件对于西悉尼意义重大的事件,也是新南威尔士州和澳大利亚这个国家的建设发展史上值得记上一笔的事件,就是 Western Sydney City Deal 的签署仪式。


这一事件的历史发展和具体内容下面会深入讨论,先从到场官员的阵容上看看这一事件的不同凡响之处。当天到场的官员有澳大利亚总理 Malcolm Turnbull,新南威尔士州州长 Gladys Beregiklian,澳大利亚联邦政府 Urban Infrastructure and Cities 部长 Paul Fletcher,蓝山市长 Mark Greenhill,Hawkesbury 市长 Mary Lyons-Buckett,Camden 市长 Lara Symkowlak,利物浦市长 Wendy Waller,Campbelltown 市长 George Brticevic,Penrith 市长 John Thain,Fairfield 市长 Frank Carbone 和  Wollondilly 市长 Judith Hannan,其它到场的高官能认出来的还有新南威尔士规划厅长  Anthony Roberts,交通厅长 Andrew Constance 和西悉尼事务厅长兼体育厅长  Stuart Ayers。


我一直说今年上半年会有很多关于西悉尼的政策发布,虽然才是三月,但可以肯定不会有比这个规格更高、意义更深远的了。


 什么是 City Deal? 



这次西悉尼的City Deal 引得政要尽出,它和大家更熟悉的悉尼2056规划里的西悉尼 Parkland City 规划到底有什么不同和关系?让我们先从了解 City Deal 入手吧。


City Deal其实最早是英国政府提出的一个各级政府在城市建设和发展中互相协调和配合的一种新的模式,由于澳大利亚在各级政府结构和角色上和英国非常相似,很快也搬过来加以应用。


City Deal里的 City 概念是非常现代化的,在可持久发展、环保、宜居及智能化水平上都有很高的标准,Deal 就是交易和合约的意思。


在 City Deal 的模式下,联邦、州和地方 Council 三级政府甚至包括社区和相关企业以协议的形式形成合作伙伴关系来协调一个地区的发展和增长、就业的创造、产业的打造及改造还有城市的规划和建设,City Deal 通过协调各级政府在地区发展上的规划、投资和行政管理来尽可能的给提升地区未来的繁荣和宜居程度创造机会和环境。


澳洲推行 City Deal 时间不长,最早包括在计划内的地区有 Townsville, Launceston 和 Western Sydney 三个,一直觉得联邦政府最想搞的也是最看重的就是 Western Sydney,前面两个无论从地理范围还是涉及的资金规模都要小很多,虽然和西悉尼 City Deal 同步启动却都早早签约,西悉尼却到现在才刚刚签约,联邦政府眼中西悉尼的战略地位要重要很多,所以一定要做好做对,前面两个  City Deals 有点是为西悉尼试手的感觉。



澳大利亚的城市建设往往州政府和地区 Council 会有更多的角色,但是联邦政府看到城市的发展对国家整体也有战略意义,特别是很多情况下,联邦政府会拨款给州政府和 Council 政府用于地区建设,但对款项的使用控制很少,City Deal 是联邦政府更聪明和有效参与地区发展和建设的一个机制,联邦政府可以通过这一模式的合约特性来确保州政府和相关 Council 政府来完成一系列的具体建设并达到想要的目的和效果。 联邦政府在引导制定 City Deal 上有以下几个原则:


  • 三级政府对目标地区在增长、改革和发展上达成共同的认识和目标;

  • 三级政府在地区发展的重点问题和方向上充分协商力求得出度身定制的方案;

  • 投资上能注重目标地区的长远好处和回报;

  • 机构和行政职能可以围绕高效和长远发展来配套设置;

  • 在融资模式上增加创意并充分使用 Value Capture(土地价值捕获)。


City Deal从酝酿到最后实现,分为三个阶段:


  • 准备阶段(Preparation Phase)

  • 沟通协作阶段(Collaboration Phase)

  • 实施阶段(Implementation Phase)


具体如下图所示:




这次西悉尼的签约标志着西悉尼 City Deal 第二阶段的结束,最后的实施阶段还有很多工作要做,值得跟踪观察。


 The Deal – Western Sydney City Deal 


Western Sydney City Deal 是澳大利亚联邦政府、新南威尔士州政府及西悉尼地区8个 Council 之间的一个关于这一地区建设和发展的一个合约形式的一揽子投资,牵涉范围有 Hawkesbury,Blue Mountains,Penrith,Fairfield,Liverpool,Wollondilly,Camden 和 Campbelltown 这8个 Council 辖区。这一部分我们重点来看一看这一协议包括的内容:


1
Connectivity – 连通程度

个人认为这一交易最重要的一个目的是让未来建成的 Western Parkland City 成为澳大利亚连通程度最好的城市,将通过现代化的公共交通系统、航空和数码网络的基础设施来打造一个真正意义上的30分钟城市。这方面的关键工程有:


  • 南北铁路(St Marys – 新机场 – Bringelly);

  • 连接地区内现有的三大中心 Liverpool,Penrith,Campbelltown 和未来航空城的快速巴士服务;

  • 率先发展5G网络和最新的职能数码技术;


Jobs For The Future - 就业机会

这一交易将通过一系列的投资、规划和招商来谋求在未来20年的阶段里创造20万份工作岗位。这方面的关键内容有:


  • 航空城 (Badgerys Creek Aerotropolis) 将会是一个世界级的以航空航天、国防军工、高级制造业等产业为主的就业中心;

  • 一个全新的农业产业园;

  • 一个专门设立的西悉尼吸引投资的机构和专项基金;

  • 设立西悉尼发展局 (Western Sydney Development Authority) 来负责航空城(Aerotropolis)的规划和建设;

  • 释放地区内的政府土地来刺激经济的发展;


3
Skills And Education – 技能和教育

西悉尼 City Deal 还将致力于向区内居民提供世界级的教育和技能训练的机会。这方面的具体计划有:


  • 设立一个连接区内教育和企业的 Aerotropolis;

  • 一所全新的以 STEM 为重心的大学;

  • 技术和技能培训设施和机构;

  • 一所 High-performance 中学;



4
Liveability And Environment - 宜居环境

西悉尼 City Deal 将致力于利用 Western Parkland City 现有的丰富的天然地域地形来建设成一个宜居和可持续发展的城市。这方面主要内容有:


  • 设立 Western Parkland City Liveability Program ($150 million);

  • 修复和保护 South Creek 走廊;

  • 按照 Environment Protection And Biodiversity Conservation Act 1999 (环境保护和生物多样性法) 来对区内环境进行一个战略评估;


5
Planning And Housing - 住房规划

西悉尼 City Deal 还将通过有创意的方法来处理规划和住房建设以确保在人口和住房的增加与维持地区的特色和风貌上能达到一个好的平衡。这方面主要内容有:


  • 设立 Western Parkland City Planning Partnership 以确保规划和项目审批能有更好的效果;

  • 投入 3000万专款用于优化规划和项目审批程序来确保满足短期和长期的住房建设目标;

  • 联邦政府和新南威尔士州政府将共同研究配合这一地区发展的配套交通和上下水工程建设的模式。

 一些思考 


这个西悉尼 City Deal 其实已经酝酿许久,虽然对内容和细节一直非常的盼望,但更希望所有的相关团体能够反复推敲,精心计划来把它做好做对,这次的多方签约是各级政府对西悉尼建设在具体目标上达成了一致,从里面的内容和一项项的分目标来看还是非常满意的。


虽然民间和朝野两派都有一些这个 City Deal 趋于空洞的指责,但是理解 City Deal 的流程的都应该明白 City Deal 的前两个阶段是准备和沟通协作,结果却是只有达成共同的认识和需要并形成合约,要做好也是相当耗时和工作量的,看起来空洞,但却一样是非常重要的工作。


City Deal 的最后一个阶段是落实和实施才会有看得见摸得着的结果,要是前面两步的工作做好了、做对了,觉得最后的实施不是最难的工作,我对最终产品 -- 一个现代化的科学规划的全新城市 Western Sydney Parkland City 充满信心。


这次西悉尼 City Deal 的推出,不能不让人想起去年10月份 Greater Sydney Commission 推出的“悉尼2056”规划里具体描述的 Western Parkland City 的蓝图。


悉尼2056 规划里构想的 Western Parkland City和 西悉尼 City Deal 在覆盖范围上是一致的,都是围绕了Hawkesbury,Blue Mountains,Penrith,Fairfield,Liverpool,Wollondilly,Camden 和 Campbelltown 这八个 Council 的辖区。


悉尼2056 规划里 Western Parkland City District Plan 是一个关于这个地区的战略规划文件,而西悉尼City Deal则是各级政府走到一起在这一地区进行一些具体的建设的一揽子方案。


联邦政府在这里已经有一个投资53亿的未来机场,附近地区的发展和基础设施的建设对能不能让这笔投资发挥最大的作用和产生最大的效益有着关键作用。


西悉尼这八个 Council 地区面积庞大,依托澳大利亚第一城,很容易通过合理的规划和投资来建设成为对澳洲未来发展极具战略意义的地区,这也是联邦政府愿意再拿出比新机场更多的投资来建设这一地区的根本原因。


新南威尔士政府也乐于借用联邦政府的资金建设悉尼的这一地区来提升悉尼的整体影响和地位,当然在 City Deal 的模式下州政府也会被要求共同出资。涉及的 Council 因为在地区事务上最了解也最有发言权,是界定地区需要和最终实施执行的好伙伴。


所以西悉尼 City Deal 是联邦政府投资这一地区建设和州政府、相关 Council 在资金和履行上达成的一个契约,是一个更加有效的投放联邦政府建设资金的整体计划,它不会也不可能将悉尼2056 规划里 Western Parkland City 全部造完,但这一 City Deal 将实现 Western Parkland City 里一些最重要的设施和基础。


这一经过反复磋商、多方拉锯最终推出的西悉尼 City Deal 也在一直议论、传言不断的新机场的铁路连接方案上正式给出了结论。


第一,新机场落成启用之日将有铁路连接;第二,这里选定的方案是分阶段的南北铁路连接,这次 City Deal 承诺了南北铁路方案,并保证在新机场启用之前建成的是这个 City Deal 里称为第一阶段的从 St Marys 到 Bringelly 这一段,而且里面清晰的画出了未来向北至  Marsden Park/Shcofields 与西北 Metro 相连和向南延伸至  Macarther  和现有的 Liverpool/Campbelltown 的延伸成环计划,同时未来还规划了新机场延伸至目前 Leppington 线的计划。现在可以肯定的是新机场启用之时就会有铁路连接,但是政府不会一步到位地将机场南北铁路连接和西北 Metro 和西南铁路线接通。



这个计划多少有令人失望的地方,Blacktown 市长、州议会 Blacktown 议席议员 Stephen Bali 在西悉尼 City Deal 公布以后表达了强烈不满。


Bali 州议员直接指出部分的建设南北铁路是夹生(half-baked)工程,并抨击这次的西悉尼 City Deal 里的西悉尼范围完全按照大悉尼委员会的西悉尼新 City 的范围是牵强的,因为根据这个,距离悉尼以南100公里只有4400居民的 Bargo 属于西悉尼,Blacktown 反而不是,非常牵强。


仔细一想,Marsden Park,Scholfields 和 Cudgegong Road 都位于 Blacktown 辖区,从 Rouse Hill 开始更是 Hills 的地盘,看来这一 City Deal 对资金去向的地理范围是严格和机械的,不怀疑它对建设好重新定义的西悉尼有着重大意义,但是它显然不能充分处理和应对这一西悉尼地区和周围相关地区的接入和整体协调。


另外,州政府在这个项目上的投入也许会在资金能力上影响到 Parramatta 到 City 的 Metro 的立项和进展。


西悉尼 City Deal 以契约的形式将三级地区绑定在一起,资金的投入、具体工作与项目和最终想要达到的目的和效果都以合约形式订立,里面又有资金又有具体建设项目,这对西悉尼 Parkland City 的启动是一个非常好的保障。


由于所有签约人都是政府,不得不考虑一下未来执政党更替可能带来的影响。任何人只要综合考虑一下目前的形势都会非常认真的把联邦政府和州政府下一届出现工党执政当作很大的可能,如果这样会有什么影响呢?


无论是西悉尼 City Deal 还是悉尼2056规划,都是两党协商的结果,在西悉尼的发展上,工党更值得相信,如果出现政党更替工党在新南威尔士州或联邦上台执政,在西悉尼 City Deal 唯一可能看见的变化就是更加积极和大力的投入,这个 City Deal 只会升级。


实际上,新机场南北铁路的方案就是工党的主意,而且他们最初的希望是北接 Rouse Hill 南连 Macarthur 的整条线路,新机场在启用之前就必须有铁路连接也是工党的坚持。实际上,西悉尼 City Deal 签约当天,工党联邦影子基建部长 Anthony Albanese 就与新南威尔士州工党领导人 Luke Foley 发表联合声明表示支持和欢迎,并称工党州政府将会更快地带给市民们机场铁路因为工党会砍掉自由党州政府25亿澳元的新建运动场计划。


City Deal 的一个重要理念就是在融资方面 Value Capture(土地价值捕获)的运用,但这次的西悉尼 City Deal 没有在这方面给出任何线索,有点遗憾。


另外里面提出的会设立一个新的 Planning Authority,但是没有具体说明角色和功能,以后 Council 和州政府在这里的规划和项目审批上又会是什么角色?担心这一新的权力机构只会让流程更加的复杂化。


总体来说,这次的西悉尼 City Deal 是令人鼓舞、令人振奋的,一个生气勃勃的未来城市仿佛已经浮现在西悉尼的地平线上了,衷心祝福、期望西悉尼 City Deal 成功执行实施!


  

作者:傅永强 John Few

铁桥聚投(Aussie Capital)联合创始人及运营总监,曾长期服务于IBM,在澳22年,对澳洲地产行业有着长期深入的观察和独到的见解,现专注土地开发及规划服务与咨询



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